抵押贷款利率仍继续攀升，丝毫没有放缓迹象

房价上涨对春季购房生了影响。根据房利美（Fannie Mae）的一项关于消费者购房心理的调查发现73%的消费者认为现在不是买房的好时机。自抵押贷款利率如此迅速攀升以来，已经将近三年了，而且丝毫没有任何放缓的迹象。根据联邦特许抵押贷款投资者房地美（Freddie Mac）周四公布的最新数据，30年期固定利率平均值连续第五周上涨至4.72%，平均上涨0.8个点。一周前该数值为4.67%，一年前为3.13%。房地美首席经济学家萨姆·哈特 (Sam Khater)表示，过去三个月的增幅是自 1994 年 5 月以来最快的。房地美的调查统计一般是汇总了全国约80家贷方的利率，得出每周全国平均利率。该调查基于购房抵押贷款，而不是重新贷款的利率，因为重新贷款的利率可能不同而影响结果。另外被统计的贷款人都是那些信用分数高，而且首付百分百高的优质贷款人。当然另一方面，因为采样的标准是基于优质贷款人的，因此统计的结果并非适用于每个贷款人。

15年期固定利率平均值攀升至3.91%，上周为 3.83%，去年同期为 2.42%。五年可调整利率平均增长至3.56%，平均增长0.3 个百分点。该数值一周前为 3.5%，一年前为 2.92%。就在上周，当美联储理事莱尔·布雷纳德（Lael Brainard）表示央行计划迅速提高利率以控制通货膨胀时，抵押贷款利率的上升势头立马加速，在短短几个月内上涨了整整一个百分点，并明确表示美联储计划今年继续加息。美联储上周公布了3月会议纪要，其中显示官员们讨论了削减央行资产负债表的方法。美联储持有约9万亿美元的债券，其中2.7万亿美元是抵押贷款支持证券。根据会议纪要显示，美联储可能从 5月开始的连续三个月内，最多减持600亿美元的美国国债和350亿美元的抵押贷款支持证券。这一速度将是美联储上次允许其从2017年到2019年减持时的两倍。

美联储不打算出售其投资组合中的债券，而是让债券自动到期。2017年美联储就是这样操作的。然而，由于抵押贷款利率的上升，减少了再融资，因此对抵押贷款支持证券的需求已经减弱。美联储可能在资产负债表缩减顺利进行后出售其抵押贷款支持证券，因为央行更愿意只持有美国国债。布雷纳德在上周的一次演讲中表示，要降低通货膨胀就需要稳定加息和积极缩减资产负债表。通货膨胀对贫困家庭影响是最大的。就像爱因斯坦的相对论一样，当美联储希望迅速减少资产负债表的时候，消费者的市场利率将产生等量相反的效应，并以同样快的速度上升。

Realtor.com的经济研究经理 George Ratiu表示过去一个季度抵押贷款利率的大幅上涨预示着一个决定性的转折点。在进入2022年时，就业人数增加和工资增长推动了消费者对房屋的需求。甚至在春季开始之前，房屋库存短缺的因素就将价格推至历史新高。按照目前的利率，中等价位房屋的买家每月支付的抵押贷款比一年前高出近500美元，比2021年4月增加了40%。利率的上升使住房贷款变得更加昂贵。自4月1日起，联邦住房金融局对部分房利美和房地美房屋贷款费用进行了上调。FHFA认为高余额的抵押贷款或第二套住房的抵押贷款现在更加昂贵。高余额贷款是高于符合国家基准限额（647,200 美元）的抵押贷款。高余额贷款的费用按贷款价值比增加0.25%至0.75%。第二套住房贷款的费用按贷款价值比增加了1.125%至3.875%。Bankrate.com是发布每周抵押贷款利率趋势指数的公司，他们发现超过四分之三的受访专家预计未来一周利率还会继续上涨，而且认为本周抵押贷款利率可能会继续前所未有的上涨。这种利率的狂飙可能会对今年春季的购房起到一定的抑制作用，但不会彻底阻止购房的趋势。与此同时，上周抵押贷款申请人数继续下降，根据抵押银行家协会的数据，衡量贷款申请总量的市场综合指数比一周前下降了6.3%。

重新贷款指数下跌10%，比一年前下跌62%，申请量降至2019年春季以来的最低水平。购买指数下跌 3%，重新贷款的份额占抵押贷款申请总数的38.8%。抵押贷款利率的飙升继续抑制重新贷款的行为，并且加重购房者的供房压力和负担。重新贷款申请量降至三年来的最低水平，其总体份额从2021 年4月的50% 降至上周的39%。尽管全国各地的抵押贷款机构报告称，炙手可热的就业市场和强劲的工资增长带来了持续的购房需求，但极低的库存和不断上涨的房价正在抑制房屋的交易。上周购买申请量再次下降，比去年同期下降了9%。MBA发布了抵押贷款信贷可用性指数(MCAI)，该指数显示3月份信贷可用性下降，上个月 MCAI下跌0.7%达到125.1。MCAI的下降表明贷款标准正在收紧，而增加则表明它们正在放松。自 2021年年中以来，信贷供应逐渐呈上升趋势，但仍比2020年年初紧缩30% 左右。MBA经济学家乔尔·坎在一份声明中表示，各种贷款类别的趋势也参差不齐。常规贷款信贷供应量连续第二个月增加，而政府信贷供应量却降至2014年2月以来的最紧张水平。此外，巨额信贷在 2014年第十次扩张，过去12个月仍比大流行前水平低近40%。”