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留学生买房再出租如何报税?

来源:未知 阅读: 2020-10-10 06:22 我要评论





根据美国国税局IRS Publication 501和Publication 970的条款要求,在美留学生/学者等非美国税务居民在美国有美国源头收入(US Source Income)时,需要申报美国个人所得税税单。美国源头的收入包括在美国境内产生的奖学金助学金,打工薪金,其他美国境内所得等。如果在美国没有上述收入,在母国或其他国家产生收入,或者仅在美国产生个人存款利息收入,以及免税奖学金等,那么无需在美国申报个人所得税税单。

在具体申报个人所得税单时,需要根据F-1身份的留学生在美居留时间的不同填报不同表格。如果居留满5年以上并通过实际居留天数测试的人,报税身份就变更成定居外国人(Resident Alien),所需填写的个人收入联邦税申报表为1040/1040EZ系列表格,税务处理方式和美国本地税务居民是一致的。

如果在美居留未满5年的F-1学生报税身份就是暂住外国人(Non-Resident Alien),所需填写的相应税表为1040NR/ 1040NR-EZ系列表格。NR即Non-Resident, EZ即easy,带有EZ的税表都是相应税表的简易版。一般无任何薪资收入的F-1/CPT/OPT都满足填写简易版税表(1040EZ/1040NR-EZ)的要求。有薪资收入的同学若满足以下条件,就可填写简易版本的1040NR-EZ,而不用填写1040NR:1.无需要抚养的dependent;2. 在美收入只有薪资、奖学金;3. 须纳税的收入低于$100,000。

留学生买房再出租如何报税?

如果是持F/J/M/Q其中一种签证来美国的国际学生,如果来美国还未超过5年,可以申报1040NR的表格报税,在Schedule E里申报该项出租房产的收支情况。

在Schedule E中,可以填报租金收入,以及和出租该房产所产生的一切相关费用支出,包括房屋贷款的利息部分,地产税费,维修费,保险费,管理费,中介费等等。

同时,还可以就房屋的建筑实体的价值申报折旧费。收入抵扣各项费用之后的净利润,才是应税所得。另外,如果是来美还没超过5年的F/J/M/Q签证留学生,在使用1040NR报税时,可以享有中美税务优惠政策(tax treaty)。

其中,收入的前5000美元免税。

出租房在报税的时候要选择折旧吗?

虽然税法上并未强制规定出租房产每年必须选择折旧,但实际上出租房产都会选择折旧。之所以这样解释的原因在于,税法规定,无论是否在每年申报所得税税单时选择扣减折旧费来抵消收入,在卖出这栋出租房产之时,都必须将累计过的或是可以累计的折旧费加回到收益中去计算税费(recapture tax)。

也就是说,无论之前选择折旧与否(可以选择不折旧),在卖房计算收益时,累计折旧的等值金额都将会被加回,且被课税。因此,如果选择每年不报折旧,不但在出租过程中没有税务抵扣,而且在房产售出时仍需要为“累计折旧”这个字面上的金额交税,税率为25%(即,1250 property depreciation recapture tax)。

 

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