利率上升，房价此起彼伏

因为利率上升继续给房地产市场带来了压力，上月美国现房价格出现11年来最大同比跌幅。全国房地产经纪人协会周四表示，5月份全国现房中位价较上年同期下跌3.1%，至396100美元，是2011年12月份来最大跌幅。占房地产市场大部分的现房销售5月份环比增长0.2%，经季节性调整后年增长率为430万套。5月份销售额同比下降20.4%。过去一年半来，因抵押贷款利率将许多买家赶出市场，促使当前的房屋抵押贷款利率较低房主留在原地，房地产市场已经放缓。2022年初来，现房销售下降约三分之一。在新冠疫情引发的购买狂潮推高了美国各地的房价后，房地产市场已进入价格下跌阶段。5月份是年度价格连续第四个月下跌，是2012年来从未出现的情况。即便如此，一些经济学家预计损失将更大。但市场房屋供应仍较低，导致房价不会大幅下滑。在美国一些地区，因待售房库存较低，市场竞购战仍很常见。美国西半部房价跌幅最大，许多东部市场房价则与上年同期比继续上涨。房地产是美国通胀一直居高不下首个因素。最新成品屋销售报告提供了掌握经济是否放缓或开始加速的关键要素。自10月份和11月份触及20年最高点以来，近几个月抵押贷款利率一直在波动。根据房地美(Freddie Mac)数据，截至6月22日当周，30年期固定抵押贷款的平均利率为6.67%。“稳定抵押贷款利率正带来稳定房屋销售，”全国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示。

《华尔街日报》(The Wall Street Journal)在发布前调查的经济学家估计，5月份二手房销量环比下降0.7%。房地产市场放缓是美联储通过加息抑制通胀的行动对消费者影响最大的方式之一。美联储本月维持利率不变，但主席杰罗姆·鲍威尔(Jerome Powell)周三表示，未来几个月可能会进一步加息。春季通常是房屋销售最繁忙的季节，因为许多家庭更喜欢在下一学年开始之前的夏季搬家。全国房地产经纪人协会(NAR)表示，西部地区现房销售环比增幅最大，增长2.6%，南部地区增长1.5%。中西部和东北部的销量下降。 Nicole(尼克尔)和亚历山大·德雷尔(Alexander Dreher)于2022年初开始考虑在丹佛购买他们的第一套房子，但他们错过了7个可以支付现金或远高于挂牌价的买家的报价。“竞争非常激烈，”亚历山大·德雷尔(Alexander Dreher)说。“今年的过程要容易得多。” 德雷尔(Dreher)夫妇五月份以低于挂牌价的价格对一套四居室的房子提出了报价，该房子自二月份以来一直在市场上出售，并被接受。 “没有竞争，这给了我们很大的影响力，”德雷尔(Dreher)说。根据房地产经纪公司红鳍(Redfin)的数据，5月份房屋销售中位价格同比跌幅最大的是德克萨斯州奥斯汀(Austin Texas)，下降了15.1%，其次是爱达荷州博伊西(Boise, Idaho)，下降了14.3%，加利福尼亚州奥克兰(Oakland, California)下降了 11.2%。5月份房价同比涨幅最大的都市区是康涅狄格州哈特福德(Hartford, Connecticut)，上涨10%，纽约州罗切斯特(纽约州罗切斯特)，上涨9.7%，辛辛那提(Cincinnati)，上涨9.3%。

全国房地产经纪人协会(NAR)表示，5月份售出的典型房屋的上市时间为18天，而去年同期为16天。截至5月底，全国有108万套待售或签约房屋，较4月份增长3.8%，较2022年5月下降6.1%。按照目前的销售速度，5月底市场上的房屋供应量可以满足3个月的需求。据全国房地产经纪人协会官网(Realtor.com)称，5月份新挂牌房屋数量同比下降23%。丹尼尔·哈内特(Daniel Hartnett)和阿曼达·博斯基(Amanda Bosky)去年从弗吉尼亚州(Virginia)搬到马萨诸塞州(Massachusetts)，以便离家人更近，并于今年年初开始找房子。他们失去了两个报价，并且不得不扩大搜索标准，因为他们所在地区的库存非常低。 “市场上什么也没有，”哈内特(Hartnett)说。“压力很大，令人沮丧。” 他们最终以比挂牌价高出 10% 的价格购买了马萨诸塞州韦斯特福德(Westford, Massachusetts)的一套四居室住宅。销售于五月结束。 “我们对此非常满意，”哈内特(Hartnett)说。但“可以肯定的是，现在不是购买的最佳时机。” 5月份首次购房者的市场份额为28%，高于去年同期的27%。全国房地产经纪人协会(NAR)表示，5月份现房销售中约25%是用现金购买的，与去年同期持平。房屋建筑商正受益于市场上现有房屋的短缺。美国住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)本周表示，6月份美国住宅建筑商信心指数连续第六个月上升。美国商务部(Commerce Department)本周表示，衡量美国房屋建设情况的新屋开工率5月份较4月份增长了22%。住宅许可可能成为未来房屋建设的风向标，上涨了5.2%。